28Hse 负担能力测试 — 从收入推算能买得起多少钱的房
为什么先测负担能力
很多人看房是「先看喜欢的，再算能不能买」，但香港房价高企，先明确自己能承受的价格区间可以：
- 节省时间：避免反复看超出预算的盘源
- 心理预期：避免看到喜欢的盘后发现买不起的失落
- 贷款准备：提前知道银行可能批出的贷款额度
输入参数
收入端
- 月收入（港币）：稳定的税前或税后月收入
- 年度奖金：如有固定年终奖，可以折算计入
- 其他稳定收入：租金收入、投资收益等
支出端
- 现有债务月供：信用卡分期、个人贷款、车贷等
- 日常生活开支：房租、饮食、交通、娱乐等
- 家庭负担：配偶收入、子女教育、老人赡养等
首付储备
- 已准备好的首付款：可用于首付的现金总额
- 预期贷款成数：参考自身身份（首置/非首置/非港居民）
计算逻辑
供款占收入比率
香港银行按揭审批的核心门槛之一——每月供款占月收入的比例上限通常为：
- 60%：压力测试通过的红线
- 50% 以内：相对轻松的负担范围
- 40% 以内：较为宽裕
结果展示
测试完成后会给出：
- 建议月供上限：根据收入和支出推算的安全月供
- 对应贷款金额：按月供和期限反推可贷总额
- 对应物业总价：贷款金额 ÷ 贷款成数
- 压力测试结果：利率升 3% 后是否仍在安全线内
双收入家庭
如果家庭有两位收入者，负担能力测试可以：
- 合并两人收入计算
- 分别测试单人负担 vs 双人共同负担两种方案
- 考虑如果一方失业的风险承受
与实际银行审批的差异
28Hse 的负担能力测试是理论参考，实际银行审批还会看：
- 收入证明的形式（固定工资 vs 佣金/奖金）
- 银行流水和存款记录
- 信用报告
- 现有负债情况
- 物业本身的估值（银行估价可能低于成交价）
建议把 28Hse 的测试结果作为预算上限，实际看盘时再预留 10-15% 的缓冲空间。